OWNER ONLY · 資産価値を守るアパート・マンション
大規模修繕&外壁塗装

オーナー様の大切な資産を守る大規模修繕。
相場・積立金の活用・空室対策までを業界のプロが丁寧にガイドします。

アパート・マンション塗装の相場

建物規模・構造・戸数によって費用は大きく変動します。以下は一般的な木造アパート・RC造マンションの大規模修繕相場です。

物件タイプ	戸数	外壁塗装のみ	大規模修繕一式
木造アパート (2階建)	6戸	180〜320万円	300〜500万円
木造アパート (2階建)	10戸	280〜480万円	450〜750万円
RC造マンション (3階建)	10戸	380〜650万円	700〜1,200万円
RC造マンション (5階建)	20戸	800〜1,400万円	1,500〜2,800万円
RC造マンション (10階建)	40戸	1,500〜2,800万円	3,000〜6,000万円

※外壁塗装以外の大規模修繕(防水・鉄部・共用部・設備等)を含めると費用は上記の1.5〜2倍になります。

第1回目: 築 12〜15年

外壁塗装・鉄部塗装・防水・シーリング補修が中心。最低限の大規模修繕。マンションでは管理組合の長期修繕計画に基づき実施。

第2回目: 築 24〜30年

1回目の修繕+給排水管更生・サッシ・玄関ドア交換等。大型工事になり予算も1回目の1.5〜2倍。

第3回目: 築 36〜45年

建物寿命を左右する重要工事。配管の全面更新・エレベーター更新・耐震補強等も検討対象。建替え判断も含めて総合計画が必要。

1. 空室対策に直結
外壁が古く見える物件は家賃1-2割の低下要因。修繕後は新築同様の外観で入居者の第一印象が改善し、空室率5-15%改善の事例多数。

2. 資産価値の維持・向上
外壁塗装を適切に実施することで建物寿命が10-15年延長。売却時の査定額も1,000-3,000万円UPする可能性も。

3. 経費計上で節税
外壁塗装は原則修繕費(全額損金)として当期経費計上可能。10年に1度の大型経費で所得税・住民税の節税効果が大きい。※規模や内容により資本的支出として減価償却になる場合あり。

4. 家賃維持・値上げ根拠
大規模修繕をきちんと実施することで、家賃維持・値上げの正当な根拠になります。既存入居者への値上げ交渉材料としても有効。

1. 大規模修繕の実績豊富な業者を選ぶ

戸建てと違い、アパート・マンションは住みながら工事するため、入居者への配慮・安全管理・騒音対策のノウハウが必須。「直近3年で同規模物件の実績10件以上」が目安。

2. 建築士・修繕診断士の在籍

マンション管理士・建物診断士などの有資格者が在籍していると、劣化調査・修繕計画の精度が高い。

3. 見積もり透明性

足場・塗装・シーリング・防水・鉄部・共用部等の工程別内訳が詳細。戸別仕様まで明記されていることが重要。

4. 入居者説明対応

工事前の入居者向け説明会・お知らせ作成を代行してくれる業者が安心。音・臭い・洗濯制限等を事前に伝えるプロトコルが重要。

5. 10年保証・第三者保証

10年以上の施工保証と、業者倒産時にも効力を発揮する第三者保険に加入している業者を選ぶ。

相見積もりを必ず取る

大規模修繕ほど業者間の差が大きくなります。3-4社の相見積もりで500万円以上の差が出るケースも。

高耐久塗料で塗り替えサイクル延長

初期コストは15-30%高くなりますが、フッ素・無機塗料で次回塗り替えを20年後に延ばせば、50年間での足場代2回分(300〜600万円)節約可能。

助成金活用

耐震・省エネ改修との併用で最大200万円の助成金を受けられる場合あり。特に1981年5月以前建築の旧耐震マンションは対象になりやすい。

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